Юридическая фирма «Магистр и Ко» в разделе «Долевое строительство» открывает рубрику «Предупрежденный защищен», предназначенную для сведения добросовестных участников строительства в Санкт-Петербурге. В предыдущей публикации говорилось о разделе между двумя юридическими лицами через арбитражные суды чужого имущества – долевой собственности более 140 участников строительства жилого дома № 9 по проспекту Пятилеток, приводились примеры безразличия отдельных представите
лей как исполнительной, так и судебной власти к конституционным правам участников долевого строительства на жилье, построенное за их счет.
Анализ ситуации в сфере строительства Санкт-Петербурга выявил и другие негативные моменты, которые необходимо знать каждому участнику долевого строительства на стадии заключения договоров, чтобы не попасть в положение обманутого на этапе раздела вновь созданного объекта недвижимости – жилого дома. Некоторые инвесторы-застройщики, наделенные администрацией города правом созидать за счет дольщиков, пользуются этим правом только в собственных интересах – извлекают прибыль еще до окончания строительства, а после сдачи объекта госкомиссии, инициируют споры со своими партнерами – юридическими лицами – и через арбитражные суды делят объект в натуре без учета интересов остальных участников.
Строительство жилых многоквартирных домов в Санкт-Петербурге осуществляется, в основном, на коммерческой основе и по долевому принципу. В результате совместных усилий субъектов инвестиционной деятельности по реализации инвестиционного проекта (строительство, реконструкция объекта) создается долевая собственность. Право на долю в незавершенном строительстве у его участников – физических и юридических лиц – появляется по мере внесения средств дольщиками, выполнения строительно-монтажных работ на объекте и подписания соответствующих актов, в которых «выполнение» фиксируется в денежном выражении как в базовых, так и в текущих (рыночных) ценах. По окончании строительства и сдачи объекта госкомиссии Объект приобретает потребительские и коммерческие свойства в виде индивидуально определенных квартир и помещений, а также помещений технического назначения и общего пользования с характеристиками, указанными в ведомостях и паспортах, оформляемых ПИБ.
Права всех участников долевого строительства, независимо от того, являются ли они физическими или юридическими лицами, законодательством установлены равными. Умышленное разделение этих двух категорий дольщиков и первоочередное признание права собственности на объект или его части за юридическими лицами по Арбитражному суду с приостановлением рассмотрения исков физических лиц в федеральных судах на конкретные квартиры и нежилые помещения неправомерно. Такой подход противоречит не только нормам закона (например, п.1, 2 части 1 ст.8 ГК РФ), но и установленному регламенту возникновения права на вновь создаваемые объекты недвижимости в Санкт-Петербурге. Часто, посредством судебного акта, принятого в обход установленного регламента раздела долевой собственности, юрлицам удается завладеть чужим имуществом - имуществом физических лиц, таких же участников долевого строительства, о наличии которых юрлица в арбитражных процессах специально умалчивают. Как показывает практика, обжалование подобных решений в арбитражных судах, включая Высший Арбитражный суд, физическими лицами, не привлеченными к процессу, является делом бесперспективным. Выход один – рассматривать все споры по разделу вновь созданных объектов недвижимости в федеральных судах.
Вторым основанием необходимости передачи споров, связанных с долевым строительством, в федеральный суд является тот факт, что АПК РФ 2002 г. предусмотрено право судьи арбитражного суда содействовать в урегулировании спора между участниками процесса. Дольщиков как физических лиц в этот процесс в арбитражный суд не допускают, чем создается благоприятная среда для передела вновь созданного объекта недвижимости только между двумя участниками долевого строительства. Таким образом, нарушаются «такие конституционные принципы жилищного права, как: равенство всех субъектов жилищных отношений; неприкосновенность жилища и собственности в жилищной сфере; право каждого на жилище; государственная (в том числе судебная) защита жилищных прав; недопустимость ограничения жилищных прав, иначе как на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в конституционно значимых целях. Названные принципы непосредственно вытекают из положений ст.2,.7, 8, 17 – 19, 25, 27, 34, 35, 40, 45, 46, 55, 56 Конституции РФ» (Комментарий к жилищному законодательству РФ под ред. судьи Конституционного Суда РФ, заслуженного юриста РФ, доктора юридических наук, профессора Г.А.Жилина) и не могут нарушаться никаким решением арбитражных судов.
Поэтому было бы справедливым, если бы законодатель передал право подсудности рассмотрения споров, связанных с долевым строительством многоквартирных жилых домов, в компетенцию федеральных судов по месту вновь созданного недвижимого имущества независимо от того, кем является участник долевого строительства – физическим или юридическим лицом. Права у них должны быть равными. Кроме того, как правило, все юридические лица - участники долевого строительства - еще до окончания строительства переуступают свои права физическим лицам по возмездным договорам и по этой причине ответчиками в арбитражном суде могут выступать только в части своей оставшейся нереализованной доли.Учитывая искусственную природу рисков долевого строительства в Санкт-Петербурге, каждому дольщику необходимо знать следующее.
Признаки ненадежности Основного Инвестора (Застройщика) при долевом строительстве в Санкт-Петербурге:
1. Завершения строительства Объекта осуществляется в условиях скрытого обременения (на участке с чужим котлованом, на чужом фундаменте либо с неизвестным количеством участников долевого строительства в прошлом, в договоре с КУГИ СПб об этом умалчивается. Объект незавершенного строительства не паспортизирован и не зарегистрирован в ГУЮ ГБР);
2. Основным Инвестором является строительная фирма либо инвестиционная компания, которая на строительном рынке хотя и работает длительный срок, но до окончательного расчета с дольщиками не довела ни один объект;
3. Осуществление расчетов между основным инвестором и участниками долевого строительства происходит не с помощью денежных средств, а посредством векселей через цепочку ряда юридических лиц в короткий срок либо по демпинговым ценам (ниже цены отсечки);
4. Неоднократный перенос срока завершения строительства через ГИТК и распоряжение губернатора, без согласия участников долевого строительства;
5. Строительство Объекта останавливается на стадии его завершения. При готовности Объекта 80 – 95%, Основной инвестор отказывается от исполнения своих обязательств и предлагает переоформить полномочия Заказчика-инвестора на другое юридическое лицо.
6. Соответствующим распоряжением губернатора Санкт-Петербурга, но без согласия дольщиков меняется Основной инвестор строительства, утверждается новый срок его завершения.Если в ходе строительства обнаруживается хотя бы два из указанных признаков, то лицу, заключившему договор долевого участия с конкретной фирмой, рекомендуем немедленно обратиться к юристам, которые специализируются в спорах по долевому строительству, за защитой нарушенных прав уже на этом этапе либо копить денежные средства на дополнительные поборы нового Основного инвестора или другого юрлица по совместной деятельности.
Новому губернатору Санкт-Петербурга необходимо организовать работу исполнительной власти в вопросах инвестиционного строительства таким образом, чтобы случаи негативной практики по «разграблению» бюджета Санкт-Петербурга и личных средств петербуржцев - участников долевого строительства жилищного фонда - были устранены.
