Как показывает богатая практика судебного передела долей вновь созданного недвижимого имущества между участниками долевого строительства многоквартирных домов с встроенными помещениями недостаточно заключить соответствующий договор с Застройщиком и выполнить обязательства по оплате своей доли. По завершению строительства весь объект или его значительная часть могут выйти из-под контроля Застройщика и реализовать право дольщика на индивидуально определенный объект недвижимого имущества в виде квартиры или нежилого помещения согласно условиям договора будет весьма сложно.
Право Застройщика на привлечение инвестиций неограниченного круга лиц и последующий самостоятельный расчет со всеми добросовестными дольщиками вытекает из условий разрешенной инвестиционной деятельности на основании соответствующего распоряжения губернатора Санкт-Петербурга и договора Застройщика с КУГИ.
Право Застройщика на Объект возникает только при условии его полного расчета по инвестиционному договору с КУГИ. Однако это условие, как показывает арбитражная практика, можно и не выполнять, а посредством судебных актов Арбитражного суда поделить вновь созданный объект недвижимости между ограниченным числом инвесторов без участия КУГИ Санкт-Петербурга и других дольщиков.
Так случилось в отношении жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр.Пятилеток, д.9, корп.1, строительство которого было завершено ЗАО «КЛАБ» 28.12.2000 г.
Строительство осуществлялось на основании договора с КУГИ Санкт-Петербурга № 00-(И)002585(17) от 03.07.95 г. В последствии ЗАО «КЛАБ» также заключило еще целый ряд (более 140) договоров с другими инвесторами, в том числе 28.10.96 г. Договор № 1 с ЖСК «Вега-96», который брал обязательство профинансировать 76 % строительства.
По завершению строительства балансовая стоимость Объекта составила более 161 млн.руб., а вклад ЖСК «Вега-96» – 47,5 млн.рублей. Не дожидаясь расчетов Застройщика с КУГИ Санкт-Петербурга по передаче городу 7 % жилой площади и 450 кв.м нежилой площади, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела № А56-1450/01 определил бесправного Застройщика – ЗАО «КЛАБ» - «надлежащим» ответчиком по иску ЖСК «Вега-96» и 08.04.2002 г. разделил Объект с фиктивным Ответчиком: в пользу 152 членов Кооператива было признано право собственности на 90,11 % объекта в виде конкретных 283 квартир и 2803 кв.м нежилых помещений, а вклад остальных дольщиков в размере более 90 млн.рублей при этом разделе учтен не был, хотя все необходимые сведения о стоимости строительства объекта находились в материалах экспертизы, назначенной этим же Судом. Следует также отметить, что по состоянию на 08.04.2002 г. более 50 квартир того объекта было арестовано Невским Федеральным судом Санкт-Петербурга и более 10 квартир были определены этим же судом в качестве собственности граждан РФ, однако это не стало препятствием для арбитражного суда в принятии судебного акта, нарушающего права третьих лиц.
Учитывая критическую ситуацию, создавшуюся вокруг раздела этого Объекта между фактическими дольщиками строительства, и подмену условий договоров, которыми руководствовались все добросовестные участники инвестиционного проекта, судебными актами Арбитражного Суда, принятыми с нарушением прав третьих лиц, необходимо отметить, что судебная практика обоснованно относит подобные Договора КУГИ с Застройщиками («Об инвестиционной деятельности») к категории договоров простого товарищества, а отношения сторон по таким договорам регламентируются положениями главы 55 ГК РФ. К такой же категории договоров относится и договор № 1 между Застройщиком и ЖСК «Вега-96».
Очевидно, что первичным по праву на объект является Договор «Об инвестиционной деятельности» от 03.07.95, а все последующие подобные договора должны учитывать условия и ограничения предыдущих, в противном случае – предыдущие должны быть прекращены установленным Законом порядком.
Однако этого сделано не было, напротив ЗАО «КЛАБ» с одним из товарищей – ЖСК «Вега-96» – из нескольких десятков простых товарищей, в обход условий правоустанавливающих документов по строительству «поделил» через Арбитражный суд Объект, нарушив права более 140 физических и юридических лиц – дольщиков, включая КУГИ Санкт-Петербурга. При этом, один из простых товарищей (потребительский кооператив) получил не только профинансированную долю около 30 % жилого дома, но и прибыль в размере 60 % полезных площадей в форме индивидуально определенных квартир и помещений 1 этажа.
Таким образом, произошло неосновательное обогащение Потребительского Кооператива – ЖСК «Вега-96», созданного в г.Всеволожске, за счет Инвесторов строительства в г.Санкт-Петербурге, включая КУГИ, что считаем противозаконным.
Пересмотр подобного рода Судебных актов является длительным и затратным мероприятием, пройти по которому удается только настойчивым Инвесторам, при этом восстановление нарушенного права продолжается годами. Какие рекомендации можно дать новым участникам долевого строительства?
1. Заключать договора преимущественно с Застройщиками.
2. Заключив договор, подать иск в суд о признании этого договора действительным, а обязательство Заказчика по предоставлению конкретной квартиры (помещения) правомерным, при этом добиться в суде принятия меры по обеспечению этого иска – арест квартиры или помещения.
3. Зарегистрировать заключенный договор в ГУЮ ГБР.
4. По завершению строительства подать иск о признании права собственности на долю во вновь созданном объекте недвижимости в виде квартиры или нежилого помещения.
5. На основании решения суда зарегистрировать в ГУЮ ГБР право собственности и получить свидетельство.
Такие заблаговременные действия дольщиков позволят значительно уменьшить их риск участия в инвестиционных проектах города по строительству многоквартирных жилых домов.
Нельзя также забывать, что права участников долевого строительства защищены как Законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, Законом РФ «О защите прав потребителей», так и Гражданским Кодексом Российской Федерации. Однако следует иметь в виду, что Закон РФ «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский Кодекс Российской федерации, ограничивающий права граждан рамками договора, а ст.40 Конституции Российской Федерации декларирует право каждого гражданина на жилище. При том органы государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище. В данном случае КУГИ Санкт-Петербурга в течение последних двух лет заняло выжидательную политику, обрекая более 100 законных инвесторов строительства жилого дома по проспекту Пятилеток, 9 на самовыживание и оставил около 20 семей участников ВОВ, учителей, судей без квартир, распределение которых было предусмотрено Комитетом по жилищной политике. Пассивное ожидание инвесторами, в том числе КУГИ, также вложившего в это строительство сумму, эквивалентную $390 000 США, разрешения этого затянувшегося конфликта недопустимо.
